Inicio Sucesiones Cómo se hace Un tercero ocupa el inmueble
Un tercero ocupa el inmueble de la sucesión
La primera pregunta no es cómo sacarlo: es desde cuándo está y con qué permiso entró. De eso depende todo lo demás.
Lo primero: quién es y cómo entró
Bajo la misma frase se esconden situaciones muy distintas, y el camino cambia por completo según cuál sea.
- Un inquilino con contrato, aunque haya vencido. Ahí hay una relación jurídica previa y se resuelve por esa vía.
- Alguien a quien el fallecido dejó vivir, sin contrato ni pago: un pariente, un amigo, un cuidador.
- Una pareja no reconocida por la familia, que puede tener derechos propios y no ser exactamente un tercero.
- Alguien que entró después del fallecimiento, aprovechando que la casa quedó vacía.
Las cuatro se llaman igual en la consulta y ninguna se resuelve del mismo modo.
Por qué importa desde cuándo está
Porque el tiempo construye derechos. Una ocupación reciente y una de quince años no son el mismo problema, y cuanto más se demora en actuar, más difícil se vuelve.
También importa qué hizo mientras estuvo: si pagó impuestos y servicios a su nombre, si hizo mejoras, si se comportó como dueño frente a los vecinos.
Nada de eso convierte automáticamente al ocupante en propietario, pero son los elementos con los que después se discute.
Y lo que la sucesión necesita mientras tanto
Aunque la situación se resuelva por otro carril, hay algo que conviene hacer ya: dejar constancia en el expediente de que el inmueble está ocupado y por quién.
Sirve para la tasación, sirve para el reparto y sirve para que después nadie diga que la familia lo consintió en silencio.
No cambiar la cerradura ni entrar por cuenta propia
Es la reacción natural y es la peor: además de no resolver nada, puede convertir a quien reclama en denunciado, y la discusión pasa a ser otra.
Lo que sí conviene es documentar la situación desde afuera: fotos con fecha, quién vive ahí, desde cuándo, qué dicen los vecinos.
Y no aceptar pagos parciales ni acuerdos de palabra sin consultar: muchas veces son lo que después se usa para sostener que había permiso.
Preguntas frecuentes
Es un pariente al que dejaron vivir ahí
Es la situación más frecuente y la más incómoda, porque suele haber un compromiso familiar detrás. Conviene mirarla con calma y por escrito antes de romper nada.
Entró después de que falleció
Es la más clara de todas y la que más urge, porque el tiempo juega en contra. Consultá cuanto antes.
Paga los impuestos y dice que la casa es suya
Pagar impuestos no da la propiedad, pero es uno de los elementos que se invocan. Por eso conviene no dejar pasar años.
¿Puedo cambiar la cerradura?
No conviene, y puede volverse en contra. Hay caminos para recuperar el inmueble y ése no es uno.
El que ocupa es un heredero
Entonces no es un tercero y la discusión es otra. Está en mi hermano vive en la casa y no paga nada.
¿Hay alguien viviendo en el inmueble?
Contame quién es, desde cuándo está y cómo entró. Traé lo que tengas: contrato si hubo, mensajes, o lo que se haya hablado. La primera entrevista es sin cargo.
Actualizado en agosto de 2026
Punto de Ley es un estudio jurídico de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. La Dra. Patricia Alejandra Sokolowski es abogada matriculada en la Capital Federal y en la Provincia de Buenos Aires, y lleva casos de sucesiones en las dos jurisdicciones. La primera consulta es sin cargo.