Inicio Querella y víctimas Me estafaron con una propiedad o una obra
Me estafaron con una propiedad o una obra
Un departamento en pozo que nunca se terminó, una propiedad vendida con un embargo que nadie informó, un poder falso usado para vender lo que es de otro. Son maniobras distintas, con figuras distintas, y conviene identificar cuál es antes de denunciar.
Vender algo que no era libre o no era suyo
El Código Penal prevé como caso especial de defraudación, con la pena de la estafa, que es de un mes a seis años de prisión, a quien vende o grava como libres bienes litigiosos, embargados o gravados, y a quien vende, grava o arrienda como propios bienes ajenos.
Código Penal, arts. 172 y 173 inc. 9.
Frustrar un derecho que ya se había comprometido
También es defraudación tornar imposible, incierto o litigioso el derecho sobre un bien, o el cumplimiento de una obligación referida a él, cuando ese derecho se había acordado a otro por un precio o como garantía. Puede hacerse mediante cualquier acto jurídico sobre el bien, aunque no sea una venta, o removiéndolo, reteniéndolo, ocultándolo o dañándolo.
Código Penal, art. 173 inc. 11.
El pozo y la obra
Cuando el emprendimiento se ofreció sin intención real de construirlo, o se vendieron unidades que no existían, puede haber estafa. Cuando la obra se demoró o se detuvo por problemas del negocio, la discusión suele ser civil. La publicidad, lo que se prometió y el destino del dinero son los elementos que permiten distinguir una cosa de la otra.
El Código prevé además una figura con prisión de dos a seis años para el constructor o el vendedor de materiales que comete, en la obra o en la entrega de los materiales, un acto fraudulento capaz de poner en peligro la seguridad de las personas, de los bienes o del Estado.
Código Penal, arts. 172 y 174 inc. 4.
El poder falso
Hacer en todo o en parte un documento falso, o adulterar uno verdadero, tiene prisión de uno a seis años si se trata de un instrumento público. Insertar declaraciones falsas en un instrumento público tiene la misma pena. Y quien usa un documento falso responde como si fuera autor de la falsedad.
Si con un poder falso se vendió una propiedad ajena, pueden concurrir la falsificación, el uso del documento falso y la estafa.
Si en la operación intervino un escribano y se cuestiona su actuación, está explicado en me perjudicó un profesional.
Código Penal, arts. 292, 293 y 296.
Ser parte de la causa
Quien sufrió la maniobra puede intervenir como querellante, aportar prueba y pedir medidas, como se explica en ser querellante. La situación del inmueble y la reparación del daño se discuten además por la vía civil o dentro de la causa penal, como se explica en reclamar el daño en la causa penal.
Qué conviene hacer
En este orden, y sin dejar pasar los días.
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Primero
Pedir la situación registral del inmueble
Quién figura como titular y si hay embargos, hipotecas u otras medidas.
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Reunir
Boleto, recibos, poderes y escrituras
Todo lo que se firmó y cada pago realizado, con sus fechas.
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Guardar
La publicidad del emprendimiento
Folletos, anuncios y mensajes que muestren qué se prometió antes de pagar.
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Con todo ordenado
Denunciar y constituirse en querellante
Con la maniobra identificada, para pedir las medidas que correspondan.
Preguntas frecuentes
La obra está parada. ¿Es estafa?
No necesariamente. Lo que distingue la estafa del incumplimiento es si hubo un engaño desde el principio. La publicidad del emprendimiento, lo que se prometió y el destino del dinero son los elementos que se examinan.
Me vendieron un departamento que estaba embargado
Puede serlo si quien vendió lo ofreció como libre sabiendo que estaba embargado o gravado: es un caso especial de defraudación que prevé el Código Penal, con la misma pena que la estafa. Si no lo sabía, la discusión suele ser civil.
Vendieron mi propiedad con un poder falso
Hacer un instrumento público falso tiene prisión de uno a seis años, y quien lo usa responde como si fuera autor de la falsedad. A eso puede sumarse la estafa. Además de la causa penal, la situación del inmueble se discute por la vía civil.
El vendedor le vendió a otro lo que me había vendido a mí
La ley castiga a quien torna imposible o incierto un derecho sobre un bien que había acordado a otro por un precio, mediante cualquier acto jurídico sobre ese bien. Es un caso especial de defraudación, con la pena de la estafa.
¿Te vendieron algo que no era libre, o una obra que no se hizo?
Contame qué firmaste, cuánto pagaste y qué pasó después. Con eso se ve qué figura corresponde y qué conviene pedir. La primera entrevista es sin cargo.
Actualizado en septiembre de 2026
Punto de Ley es un estudio jurídico de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. La Dra. Patricia Alejandra Sokolowski es abogada matriculada en la Capital Federal y en la Provincia de Buenos Aires, y lleva casos de querella y representación de víctimas en las dos jurisdicciones. La primera entrevista es sin cargo.