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Antes de comprar un inmueble
Todo lo que hay que verificar surge de informes que se piden antes de firmar, no después.
Los informes
La Ley 17.801 regula el régimen registral inmobiliario y establece los instrumentos de publicidad.
El informe de dominio indica quién es el titular y qué gravámenes, embargos, hipotecas o restricciones pesan sobre el inmueble.
El informe de inhibiciones se refiere a la persona del vendedor: si está inhibida, no puede disponer de sus bienes registrables.
El certificado registral, previsto en los artículos 22 a 25 de la Ley 17.801, es el que el escribano solicita para la escritura y produce un efecto adicional: bloquea el registro durante su plazo de vigencia, de modo que ninguna otra anotación pueda interponerse. Es la reserva de prioridad.
Qué más conviene revisar
El estado de expensas, con certificado del administrador. Las deudas por expensas siguen al inmueble.
Los impuestos y tasas, por la misma razón.
El antecedente del título. Si en la cadena hay una donación, corresponde verificar su fecha y el tiempo de posesión, conforme el artículo 2459 según el texto de la Ley 27.587. Está en la casa viene de una donación.
La situación de ocupación. Quién vive efectivamente en el inmueble y con qué título.
El estado del consorcio: obras votadas, expensas extraordinarias en curso, juicios pendientes.
El asentimiento conyugal, cuando el inmueble es la vivienda familiar del vendedor, conforme el artículo 456 del Código Civil y Comercial.
El boleto y la seña
Los artículos 1059 y 1060 del Código Civil y Comercial regulan la seña o arras. El artículo 1059 establece que la entrega de señal o arras se interpreta como confirmatoria del acto, excepto que las partes convengan la facultad de arrepentirse.
Es un cambio relevante respecto del régimen anterior: hoy la seña se presume confirmatoria, y la facultad de arrepentirse debe pactarse expresamente.
El artículo 1060 dispone que, si es penitencial, quien entregó la señal la pierde en beneficio de la otra parte, y quien la recibió debe restituirla doblada.
Si el vendedor no escritura
El artículo 1018 establece que el otorgamiento pendiente de un instrumento previsto constituye una obligación de hacer si el futuro contrato no requiere una forma bajo sanción de nulidad, y que si la parte condenada a otorgarlo es remisa, el juez lo hace en su representación.
El artículo 1170 regula además el boleto de compraventa de inmuebles y la oponibilidad frente a terceros que hayan trabado medidas cautelares sobre el inmueble vendido, y el artículo 1171 su oponibilidad al concurso o quiebra del vendedor.
El certificado bloquea el registro, el informe no
Es la diferencia que más importa y la que menos se conoce.
Un informe de dominio muestra la situación a la fecha de su emisión. Entre ese momento y la escritura pueden anotarse un embargo, una inhibición o una hipoteca.
El certificado registral de los artículos 22 a 25 de la Ley 17.801 produce la reserva de prioridad: durante su vigencia, el registro queda bloqueado respecto de ese inmueble. Es lo que garantiza que la situación no cambie entre la verificación y la firma.
Por eso el certificado lo solicita el escribano y su plazo condiciona la fecha de la escritura.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si aparece un embargo después de la seña?
Por eso importa el momento del certificado. Un informe muestra la situación a su fecha; el certificado registral bloquea el registro durante su vigencia.
Di una seña y me arrepentí.
El artículo 1059 dispone que la seña se interpreta como confirmatoria, salvo que se haya convenido la facultad de arrepentirse. Conviene revisar qué se firmó.
Firmé el boleto y el vendedor no quiere escriturar.
El artículo 1018 permite demandar la escrituración, y si el condenado es remiso, el juez otorga el instrumento en su representación.
Traiga la documentación antes de firmar
Los informes se piden antes de la seña, no después. La primera entrevista es sin cargo.
Actualizado en agosto de 2026
Punto de Ley es un estudio jurídico de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. La Dra. Patricia Alejandra Sokolowski es abogada matriculada en la Capital Federal y en la Provincia de Buenos Aires, y lleva casos de cartas documento, mediación y contratos en las dos jurisdicciones. La primera consulta es sin cargo.