Inicio Sucesiones La legítima y las donaciones La casa viene de una donación
La casa viene de una donación
Era el problema clásico de los títulos observables. La Ley 27.587 lo modificó de manera sustancial.
El problema que existía
Un inmueble que en algún momento de su historia fue donado quedaba expuesto a la acción de reducción: si esa donación afectaba la legítima de algún heredero del donante, el bien podía ser perseguido incluso en manos de quien lo había comprado de buena fe.
Eso volvía a esos títulos difíciles de comercializar. Los escribanos los observaban, los bancos no otorgaban créditos sobre ellos y el valor del inmueble caía sensiblemente.
Lo que cambió
La Ley 27.587 modificó el artículo 2459 del Código Civil y Comercial, que hoy establece que la acción de reducción no procede contra el donatario ni contra el subadquirente que han poseído la cosa donada durante diez años computados desde la adquisición de la posesión.
La norma agrega que se aplican las normas sobre prescripción.
La consecuencia práctica es directa: transcurridos diez años de posesión, el título deja de estar expuesto a la reducción. El plazo se cuenta desde la adquisición de la posesión, y puede sumarse la del antecesor.
La misma ley reformó el artículo 2458, sobre la acción reipersecutoria contra terceros adquirentes de bienes registrables.
Qué verificar antes de comprar
La fecha de la donación y desde cuándo se posee el inmueble.
Si el donante vive. Mientras vive, la acción de reducción no puede ejercerse, porque no hay sucesión abierta.
Quiénes serían sus legitimarios y si la donación pudo afectar sus porciones.
Si hubo conformidad de los demás legitimarios en el acto de donación.
Con esos datos se puede evaluar el riesgo concreto, que después de la reforma es considerablemente menor de lo que suele suponerse.
La venta al heredero con reserva de usufructo
Es una situación distinta y conviene conocerla, porque es una de las maniobras más habituales de planificación.
El artículo 2461 establece que si por acto entre vivos a título oneroso el causante transmite a alguno de los legitimarios la propiedad de bienes, con reserva de usufructo, uso o habitación, o con la contraprestación de una renta vitalicia, se presume sin admitir prueba en contrario la gratuidad del acto y la intención de mejorar al beneficiario.
La norma dispone además que el valor de los bienes debe ser imputado a la porción disponible y el excedente es objeto de colación.
Por eso la venta de la casa a un hijo por un precio simbólico, reservándose el usufructo, no evita la discusión: la ley la trata como una donación con mejora, sin admitir prueba en contrario.
Diez años de posesión saldan la cuestión
Es la modificación más útil que introdujo la Ley 27.587 y todavía no está incorporada en la práctica de todos los operadores.
El artículo 2459 establece que la acción de reducción no procede contra el donatario ni contra el subadquirente que poseyeron durante diez años desde la adquisición de la posesión.
Frente a una observación de título por donación, entonces, lo primero es verificar cuánto tiempo lleva la posesión. Si superó los diez años, la objeción ya no tiene sustento.
La posesión del antecesor puede sumarse al cómputo.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar una casa con título de donación?
Después de la reforma de la Ley 27.587, si el donatario o los subadquirentes poseyeron durante diez años, la acción de reducción no procede. Conviene verificar ese plazo antes de descartar la operación.
El donante todavía vive.
Mientras vive no hay sucesión abierta y la acción de reducción no puede ejercerse. El riesgo se evalúa hacia el futuro, considerando quiénes serían sus legitimarios.
Mi papá le vendió la casa a mi hermano por dos pesos y se reservó el usufructo.
El artículo 2461 presume, sin admitir prueba en contrario, la gratuidad del acto y la intención de mejorar. El valor se imputa a la porción disponible y el excedente se colaciona.
Traiga el título y la fecha de la posesión
El plazo transcurrido es lo que define si hay riesgo real. La primera entrevista es sin cargo.
Actualizado en agosto de 2026
Punto de Ley es un estudio jurídico de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. La Dra. Patricia Alejandra Sokolowski es abogada matriculada en la Capital Federal y en la Provincia de Buenos Aires, y lleva casos de sucesiones en las dos jurisdicciones. La primera consulta es sin cargo.