Inicio Patrimonio y familia Pasar bienes en vida Pasarle la casa a mis hijos y seguir viviendo ahí
Pasarle la casa a mis hijos y seguir viviendo ahí
Es la operación más pedida de esta materia, y la que más conviene entender antes de hacerla.
Cómo funciona
El dominio se desdobla. Los hijos reciben la nuda propiedad, es decir la titularidad del inmueble, y quien dona se reserva el usufructo, que es el derecho de usarlo y de percibir sus frutos mientras viva.
Los artículos 2129 a 2153 del Código Civil y Comercial regulan el usufructo. Al fallecer el usufructuario, el usufructo se extingue y la propiedad se consolida en cabeza de los nudos propietarios sin necesidad de sucesión sobre ese inmueble.
El artículo 1552 exige que las donaciones de cosas inmuebles se hagan por escritura pública, bajo pena de nulidad.
Qué resuelve
Evita la sucesión respecto de ese bien, con su costo y su demora. Permite conservar el uso y la vivienda de por vida. Y define en vida quién recibe qué, con la conformidad de todos.
La reserva de usufructo, además, protege frente a la situación que más se teme: los hijos no pueden vender el inmueble sin la conformidad de quien tiene el usufructo, ni obligarlo a dejarlo.
Qué no resuelve, y conviene saberlo antes
No evita la colación ni la legítima. El artículo 2385 obliga a colacionar el valor de lo donado, salvo dispensa expresa. Y las donaciones se computan para calcular la legítima conforme el artículo 2445.
Genera un título observable. El inmueble queda con antecedente de donación, lo que dificulta su venta futura hasta que se cumpla el plazo del artículo 2459, reformado por la Ley 27.587: diez años de posesión. Está desarrollado en la casa viene de una donación.
El bien sale del patrimonio. Si más adelante hace falta venderlo para afrontar gastos de salud o de cuidado, la decisión ya no es propia: requiere la conformidad de los nudos propietarios.
Los acreedores de los hijos pueden alcanzar la nuda propiedad. Un hijo con deudas o que atraviesa un divorcio expone el bien a situaciones ajenas a quien lo donó.
La alternativa que conviene evaluar
Cuando la preocupación es que la casa quede para los hijos sin complicar el título, existe otro camino: donar el dinero en lugar del inmueble, para que ellos compren a su nombre.
La donación de sumas de dinero no requiere escritura pública y, sobre todo, el título del inmueble que ellos adquieren es una compraventa, plenamente comercializable.
Esa diferencia es sustancial cuando se prevé que el bien vaya a venderse.
La venta a un hijo por precio simbólico no es una alternativa
Es lo que suele intentarse para evitar el título por donación: vender en lugar de donar, por un precio muy inferior al real, reservándose el usufructo.
El artículo 2461 lo contempla expresamente. Si el causante transmite a un legitimario la propiedad de bienes con reserva de usufructo, uso o habitación, o con la contraprestación de una renta vitalicia, se presume sin admitir prueba en contrario la gratuidad del acto y la intención de mejorar al beneficiario.
El valor se imputa a la porción disponible y el excedente se colaciona. La maniobra no evita ninguna de las consecuencias que buscaba evitar.
Y agrega el riesgo de que la operación sea atacada por simulación.
Preguntas frecuentes
¿Mis hijos pueden vender la casa mientras yo viva?
No sin la conformidad del usufructuario. Pueden transferir la nuda propiedad, pero el usufructo subsiste y quien lo tiene conserva el uso.
¿Se descuenta de lo que le corresponde después?
Sí, salvo dispensa expresa. El artículo 2385 obliga a colacionar el valor de lo donado en la partición.
¿Conviene donar el inmueble o el dinero?
Depende de si el bien va a venderse. La donación de dinero deja al hijo con un título de compraventa, plenamente comercializable, mientras que la donación del inmueble genera un título observable hasta cumplir el plazo del artículo 2459.
Conversemos qué es lo que quiere asegurar
De esa respuesta depende cuál de los caminos conviene. La primera entrevista es sin cargo.
Actualizado en agosto de 2026
Punto de Ley es un estudio jurídico de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. La Dra. Patricia Alejandra Sokolowski es abogada matriculada en la Capital Federal y en la Provincia de Buenos Aires, y lleva casos de planificación patrimonial y familiar en las dos jurisdicciones. La primera consulta es sin cargo.