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El inquilino no se va
El desalojo tiene un camino definido, y el paso previo es lo que más veces se omite.
Por vencimiento del contrato
El artículo 1223 del Código Civil y Comercial regula el desalojo. Vencido el plazo, el locador puede demandar la restitución del inmueble.
Hay una situación previa que conviene atender: el artículo 1218 contempla la continuación de la locación concluida. Si vence el plazo y el locatario continúa en la tenencia de la cosa, no hay tácita reconducción, sino que la locación continúa en los mismos términos hasta que cualquiera de las partes dé por concluido el contrato mediante comunicación fehaciente.
Es decir que seguir cobrando el alquiler después del vencimiento no renueva el contrato, pero tampoco permite exigir la restitución sin antes comunicar la conclusión de manera fehaciente.
Por falta de pago
El artículo 1222 establece un requisito que no se puede omitir: si el destino es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario al pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez días corridos contados a partir de la recepción de la intimación.
La intimación debe consignar el lugar de pago.
Su omisión es la causa más frecuente de rechazo de estas demandas, y obliga a reiniciar el trámite con la pérdida de tiempo que eso implica.
Por intrusión
Cuando el inmueble fue ocupado sin título alguno, el régimen procesal prevé una herramienta particular: la entrega provisoria del inmueble al demandante, a título de medida cautelar, antes de la sentencia.
Es una vía sensiblemente más rápida, y requiere acreditar el derecho a la restitución y la ausencia de todo título en el ocupante.
El familiar al que se le prestó
Es una situación distinta y muy frecuente. Cuando el inmueble se entregó sin contrato ni pago, en general se trata de un comodato precario.
El artículo 1536 del Código Civil y Comercial regula las obligaciones del comodatario, entre ellas la de restituir la cosa. Y el artículo 1541, en su inciso c), contempla la extinción del comodato por voluntad unilateral del comodatario, además de los supuestos generales de extinción.
Cuando no se pactó plazo ni destino, el comodante puede exigir la restitución en cualquier momento, y esa exigencia se formula por medio fehaciente antes de demandar.
El garante
El artículo 1225 establece que las obligaciones del fiador cesan automáticamente al vencimiento del plazo de la locación, excepto la que derive de la no restitución en tiempo del inmueble locado.
Y agrega que se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita, una vez vencido el plazo del contrato, y que es nula toda disposición anticipada que extienda la fianza.
Es una previsión muy relevante para quien salió de garante y descubre que el contrato siguió sin su intervención.
Sin la intimación previa, la demanda se rechaza
El artículo 1222 exige, en las locaciones con destino habitacional, la intimación fehaciente previa al pago, con un plazo no inferior a diez días corridos y consignando el lugar de pago.
Es un requisito de admisibilidad de la demanda, y su omisión es lo que más veces obliga a reiniciar el trámite desde el principio.
Conviene conservar la constancia de envío y de recepción de esa intimación.
Preguntas frecuentes
Se venció el contrato y le sigo cobrando.
El artículo 1218 dispone que no hay tácita reconducción: la locación continúa en los mismos términos hasta que se comunique fehacientemente la conclusión del contrato.
Salí de garante y el contrato ya venció.
El artículo 1225 establece que las obligaciones del fiador cesan automáticamente al vencimiento del plazo, y exige su consentimiento expreso para la renovación o prórroga.
Le presté la casa a un familiar y no se quiere ir.
En general se trata de un comodato precario. Cuando no se pactó plazo ni destino, puede exigirse la restitución, y esa exigencia se formula por medio fehaciente antes de demandar.
Traiga el contrato y las intimaciones enviadas
La intimación previa es lo que habilita la demanda. La primera entrevista es sin cargo.
Actualizado en agosto de 2026
Punto de Ley es un estudio jurídico de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. La Dra. Patricia Alejandra Sokolowski es abogada matriculada en la Capital Federal y en la Provincia de Buenos Aires, y lleva casos de cartas documento, mediación y contratos en las dos jurisdicciones. La primera consulta es sin cargo.