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Antes de firmar un alquiler
El régimen cambió varias veces en poco tiempo. Lo que rige depende de cuándo se firma el contrato.
La advertencia previa
La locación de inmuebles atravesó modificaciones normativas sucesivas en los últimos años: la ley de alquileres, su reforma posterior y la desregulación dispuesta a fines de 2023.
La consecuencia práctica es que lo que rige depende de la fecha del contrato. Un contrato firmado bajo un régimen conserva sus reglas, y por eso lo primero que se verifica en cualquier consulta es cuándo se celebró.
Por esa misma razón conviene no guiarse por lo que se sabía de un contrato anterior.
Qué revisar
El plazo y las condiciones de renovación.
El mecanismo de actualización: con qué índice, con qué periodicidad, cómo se calcula. Es el punto que más conflictos genera y el que menos se lee.
Las garantías exigidas y qué obligaciones asume el garante.
El depósito: su monto, cómo se devuelve y en qué plazo.
Las expensas. El artículo 1209 del Código Civil y Comercial dispone que el locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada, y que no tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias.
El estado del inmueble al momento de la entrega, documentado con inventario y fotografías.
Las expensas extraordinarias
Es el reclamo más frecuente y tiene una respuesta clara en la norma.
Las expensas ordinarias, que corresponden a los gastos habituales de funcionamiento del edificio, son a cargo del locatario. Las extraordinarias, destinadas a obras, mejoras o reparaciones estructurales, corresponden al propietario.
Una cláusula que traslade las extraordinarias al inquilino contradice el artículo 1209, y en los contratos de consumo puede examinarse además bajo el artículo 37 de la Ley 24.240 sobre cláusulas abusivas.
El estado del inmueble
El artículo 1201 impone al locador conservar la cosa con aptitud para el uso convenido y efectuar a su cargo las reparaciones que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en el hecho de un tercero o caso fortuito.
El artículo 1203 contempla la frustración del uso y goce: si por caso fortuito o fuerza mayor el locatario se ve impedido de usar la cosa, o esta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usarla.
Por eso el inventario inicial con fotografías es la protección más simple, para las dos partes.
El inventario con fotografías protege a los dos
Al terminar el contrato la discusión es siempre la misma: en qué estado se entregó y en qué estado se devuelve.
Un inventario firmado por ambas partes, con fotografías fechadas de cada ambiente y de las instalaciones, resuelve esa discusión antes de que exista. Protege al inquilino frente a reclamos por deterioros preexistentes y al propietario frente a los que efectivamente se produjeron.
Es una gestión de una tarde y evita la mayor parte de los conflictos al momento de la devolución.
Conviene repetirlo el día de la entrega de llaves, con la misma prolijidad.
Preguntas frecuentes
Me quieren cobrar las expensas extraordinarias.
El artículo 1209 dispone que el locatario no tiene a su cargo las expensas comunes extraordinarias. Una cláusula en contrario contradice la norma.
El contrato tiene un ajuste que no entiendo.
Es el punto que más conflictos genera. Conviene revisar el índice, la periodicidad y el modo de cálculo antes de firmar, y verificar qué régimen rige según la fecha del contrato.
¿Qué régimen se aplica a mi contrato?
Depende de cuándo se celebró. La locación atravesó modificaciones sucesivas y cada contrato conserva las reglas vigentes al momento de su celebración.
Traiga el contrato antes de firmarlo
Una revisión previa evita la mayor parte de los conflictos posteriores. La primera entrevista es sin cargo.
Actualizado en agosto de 2026
Punto de Ley es un estudio jurídico de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. La Dra. Patricia Alejandra Sokolowski es abogada matriculada en la Capital Federal y en la Provincia de Buenos Aires, y lleva casos de cartas documento, mediación y contratos en las dos jurisdicciones. La primera consulta es sin cargo.