Inicio Patrimonio y familia Proteger la vivienda Proteger la casa de los acreedores
Proteger la casa de los acreedores
Existe un régimen que pone la vivienda fuera del alcance de los acreedores, con límites que conviene conocer antes.
Qué es
Los artículos 244 a 256 del Código Civil y Comercial regulan la protección de la vivienda, que reemplazó al antiguo bien de familia.
El artículo 244 establece que puede afectarse al régimen previsto un inmueble destinado a vivienda, por su totalidad o hasta una parte de su valor. Esta protección no excluye la concedida por otras disposiciones legales.
Dos diferencias importantes con el régimen anterior. Puede afectarse aunque la persona viva sola: no hace falta constituir una familia. Y puede afectarse hasta una parte del valor del inmueble, no necesariamente su totalidad.
De qué protege y de qué no
El artículo 249 establece el principio: la afectación es inoponible a los acreedores de causa anterior a esa afectación.
Esa es la limitación central, y la que hace que la herramienta deba usarse antes y no después. Afectar la vivienda cuando ya existen deudas no protege frente a esos acreedores.
La misma norma exceptúa además determinadas obligaciones, entre ellas las obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas o contribuciones que gravan directamente al inmueble, las obligaciones con garantía real sobre el inmueble constituida conforme a lo previsto en la ley, y las obligaciones que tienen origen en construcciones u otras mejoras realizadas en la vivienda.
Cómo se hace
La afectación se inscribe en el registro de la propiedad inmueble de la jurisdicción, y el artículo 245 establece quiénes pueden solicitarla: el titular registral, y si el inmueble está en condominio, todos los cotitulares conjuntamente.
La norma prevé además que la afectación puede ser decidida por el juez, a petición de parte, en la resolución que atribuye la vivienda en el juicio de divorcio o en el que resuelve las cuestiones relativas a la conclusión de la convivencia.
El artículo 246 identifica a los beneficiarios: el propietario constituyente, su cónyuge, su conviviente, sus ascendientes o descendientes, y en defecto de ellos, parientes colaterales dentro del tercer grado que convivan con el constituyente.
Vender la casa afectada
El artículo 255 regula la desafectación y la cancelación de la inscripción, que procede a solicitud del constituyente y, si está casado o en unión convivencial inscripta, con el asentimiento del cónyuge o conviviente.
Y el artículo 248 prevé la subrogación real: la afectación se transmite a la vivienda adquirida en sustitución de la afectada y a los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio.
Es un punto muy útil y poco conocido: se puede vender la vivienda protegida y comprar otra conservando la protección, sin que quede un período intermedio desprotegido.
Protege hacia adelante, no hacia atrás
Es el límite que define toda la herramienta. El artículo 249 dispone que la afectación es inoponible a los acreedores de causa anterior.
Por eso afectar la vivienda cuando ya llegó la intimación no sirve frente a esa deuda. La afectación es una medida preventiva, y su utilidad depende por completo de haberla tomado antes de que el problema exista.
Es una gestión sencilla y de costo acotado, y conviene hacerla cuando no hace falta.
Tampoco protege frente a expensas, impuestos que gravan el inmueble ni hipotecas.
Preguntas frecuentes
Vivo solo, ¿puedo afectarla igual?
Sí. El régimen actual no exige la existencia de una familia: el propietario constituyente es beneficiario aunque viva solo.
Ya tengo deudas, ¿sirve afectarla ahora?
No frente a esos acreedores, porque la afectación es inoponible a los de causa anterior. Sí protege frente a deudas posteriores.
Quiero vender y comprar otra casa.
El artículo 248 prevé la subrogación real: la afectación se transmite a la vivienda adquirida en sustitución, de modo que la protección se conserva.
Traiga el título del inmueble
La afectación es una gestión sencilla y conviene hacerla antes de necesitarla. La primera entrevista es sin cargo.
Actualizado en agosto de 2026
Punto de Ley es un estudio jurídico de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. La Dra. Patricia Alejandra Sokolowski es abogada matriculada en la Capital Federal y en la Provincia de Buenos Aires, y lleva casos de planificación patrimonial y familiar en las dos jurisdicciones. La primera consulta es sin cargo.