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Se me llueve el departamento
La primera pregunta es de dónde viene el agua, porque de eso depende a quién se le reclama.
De dónde viene el agua define todo
Si proviene de una instalación privativa de otra unidad, responde el propietario de esa unidad. El artículo 2046 del Código Civil y Comercial impone al propietario mantener su unidad en buen estado de conservación, y los artículos 1757 y 1758 establecen la responsabilidad objetiva por el riesgo o vicio de la cosa.
Si proviene de una cañería, un caño maestro, una terraza o un muro común, responde el consorcio. El Código Civil y Comercial reconoce al consorcio como persona jurídica y regula su responsabilidad, y las cosas y partes comunes están a su cargo.
La determinación del origen no siempre es evidente, y suele requerir una pericia. Ese es el punto de partida técnico de todo el reclamo.
Cuando el consorcio no hace nada
Es la situación más frecuente y la más frustrante: el origen está identificado, es una parte común, y la reparación no se ejecuta.
Hay dos caminos que se recorren en paralelo.
La intimación formal. Al administrador y al consorcio, por medio fehaciente, describiendo el problema, su origen y el daño que está produciendo. Esa intimación fecha el conocimiento del consorcio, que es lo que después acredita la omisión.
La acción preventiva. El artículo 1710 del Código Civil y Comercial impone el deber de evitar causar un daño no justificado y de adoptar las medidas razonables para evitar que se produzca o para no agravar el ya producido. Los artículos 1711 y 1712 regulan la acción preventiva y su legitimación. Es la vía para obtener que se ordene la reparación, sin esperar a que el daño termine de consumarse.
Qué se reclama
La reparación de los daños en su unidad. El costo de la solución del origen. La imposibilidad de usar los ambientes afectados. Los daños a los bienes que se hayan arruinado. Y, cuando la situación se prolongó pese a los reclamos, el daño moral, que en estos casos se reconoce con frecuencia por la afectación sostenida de la vivienda.
El registro fotográfico con fechas es lo que acredita la extensión
Una filtración avanza con el tiempo, y cuando el reclamo llega a resolverse el daño ya no es el mismo que al comienzo.
Por eso conviene fotografiar la evolución de manera periódica, siempre con fecha, y conservar cada intimación enviada. Ese conjunto acredita dos cosas a la vez: la magnitud del daño y el tiempo durante el cual se sostuvo pese a los reclamos.
La secuencia de intimaciones sin respuesta es lo que sostiene el reclamo del daño moral.
Preguntas frecuentes
El vecino de arriba dice que no es de su departamento.
La determinación del origen suele requerir una pericia, y es el punto de partida del reclamo. Puede solicitarse como prueba anticipada cuando hay riesgo de que la situación se modifique.
El administrador no responde.
Conviene intimar por medio fehaciente al consorcio y al administrador. Esa intimación fecha el conocimiento y habilita, además, la acción preventiva del artículo 1711.
Alquilo, no soy el propietario.
Puede reclamar por los daños que sufrió en sus bienes y por la afectación del uso. Frente al locador rige además el artículo 1201, que le impone conservar la cosa con aptitud para el uso convenido.
Traé las fotografías y las intimaciones
Con el origen identificado se define a quién corresponde reclamar. La primera entrevista es sin cargo.
Actualizado en septiembre de 2026
Punto de Ley es un estudio jurídico de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. La Dra. Patricia Alejandra Sokolowski es abogada matriculada en la Capital Federal y en la Provincia de Buenos Aires, y lleva casos de daños y perjuicios en las dos jurisdicciones. La primera entrevista es sin cargo.